201701.30
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Primera Ocupación Parcial de Edificios en el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, de suelo de Galicia.

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El Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, del suelo de Galicia trae consigo novedades significativas en lo que respecta a la obtención de licencias de primera ocupación parcial, ampliando sensiblemente los supuestos que para su obtención ya se contenían tanto en la Ley 2/2016 como en la Ley 8/2012, de 29 de julio, de vivienda de Galicia.

Conviene por ello partir de lo que en relación a esta materia señalaban tanto la LSG 2/2016 como la LVG 8/2012.

Por una parte, la LSG 2/2016 se ocupaba de dicha cuestión en el artículo 143.4º, al indicar lo siguiente:

“… Podrán otorgarse licencias de primera ocupación parciales, por edificios o portales completos, en los términos y condiciones que se determinen reglamentariamente.

Por otro lado,  el artículo 42.2º de la LVG 8/2012  disponía:

  1. Sin perjuicio de lo que establezca la reglamentación urbanística, podrán otorgarse licencias de primera ocupación parciales, por edificios o portales completos, cuando la parte de la obra objeto de la licencia cumpla los siguientes requisitos:
  • Que tenga consideración de obra completa y cumpla todas las exigencias y toda la normativa técnica aplicable.
  • Que sea susceptible de utilización independiente.
  • Que, en su caso, la urbanización interior y exterior de la parcela directamente vinculada a la edificación para la que se solicita la licencia se encuentre totalmente finalizada y se garantice el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas de la parcela que sirvió de base para la obtención de la licencia de obra.

Como se ve, ambas normas coincidían, y coinciden, al limitar la posibilidad de obtención de licencias de primera ocupación parcial a los siguientes requisitos:

  1. El ámbito material objeto de la licencia parcial, ceñido a “edificios” o “portales completos”, debiéndose considerar en todo caso como “obra completa” (debe entenderse finalizada),  y susceptible de “utilización independiente”.
  2. La existencia de una urbanización interior y exterior totalmente finalizada.
  3. La existencia de las debidas garantías urbanísticas eixigidas en licencia para el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas.

No obstante el Reglamento de la LSG resulta más ambicioso, al extender los supuestos en los que sería posible solicitar y obtener licencia de primera ocupación, indicando su artículo 358 lo siguiente:

  1. El ayuntamiento podrá otorgar licencias de obras parciales que autoricen la realización de fases concretas de un proyecto básico de edificación. Para el inicio de las obras será necesaria la presentación del proyecto de ejecución referido a la fase de que se trate.
  2. Podrán otorgarse licencias de primera ocupación parciales, por edificios o portales completos, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

a)Que el estado de ejecución de las obras autorizadas permita su utilización y ocupación con independencia de la parte del edificio o la construcción inacabada.

b)Que la parte para cuya ocupación o utilización se solicite licencia, fuera ejecutada íntegramente de conformidad al proyecto autorizado y, si procede, a sus modificaciones y condiciones de la licencia urbanística otorgada.

c)Que su utilización y ocupación y el final de las obras no se interfieran mutuamente de manera grave.

d)Otras que establezcan las ordenanzas municipales de la edificación, si procede.

  1. En los supuestos indicados en el apartado anterior, el ayuntamiento podrá exigir mediante acuerdo motivado que el solicitante constituya garantía para asegurar la correcta ejecución de las obras restantes.
  1. También pueden otorgarse licencias de ocupación o utilización limitadas a partes de las construcciones e instalaciones que cumplan la normativa urbanística, cuando existan otras partes que no se ajusten a la misma en aspectos de detalle o escasa entidad, siempre que se cumpla lo previsto en la letra a) del número 2 de este artículo y que se constituya garantía, sin perjuicio de ejercitar las potestades de disciplina urbanística que fueran procedentes.

Es decir, por una parte, y desarrollando los requisitos señalados en la LSG y LVG, se puntualiza lo siguiente, en cuanto a las condiciones que debe reunir la obra:

  1. Que haya sido ejecutada íntegramente de conformidad al proyecto autorizado.  Algo por otra parte obvio, dado que es la premisa para cualquier obtención de licencia de primera utilización.
  2. Que su utilización y ocupación no interfiera con el final de las obras.  Es decir, debe entenderse que sí aún pudiendo ser utilizada de forma independiente su ocupación resulta imposible por obstaculizar las labores para finalizar la edificación no podría otorgarse la licencia.
  3. No obstante, las Ordenanzas podrán condiciones adicionales “si procede”.  Cláusula abierta

Pero la novedad más significativa la contiene su apartado 4º al indicar lo siguiente:

  1. La posibilidad de otorgar licencias parciales a “partes de las construcciones e instalaciones” cuando haya otras que no se ajusten a la normativa urbanística.

Debiendo cumplir dichas “partes” de la edificación o construcción los siguientes requisitos:

a) Cumplir la normativa urbanística.

b) Que los incumplimientos en otras partes de la edificación sean en “aspectos de detalle o escasa entidad”.

c) Que pueda ser utilizado de forma independiente del resto de la edificación.

d) Que se constituya garantía. Entendemos que al respecto de la ejecución de las obras necesarias para corregir los desajustes de la obra principal en aquellos aspectos de detalle o escasa importancia.

Como vemos, es esta última cuestión la que altera significativamente el régimen previsto en la LSG y LVG, expandiendo el ámbito material para el otorgamiento de licencias de primera ocupación parcial a “partes” de la edificación o instalación, no ya a “edificios” o “portales” completos pues resulta indudable que como “parte de una construcción o instalación” el Reglamento no se está refiriendo  a un “edificio o portal completo”. Así se deduce claramente cuando se emplea la expresión al comienzo del apartado 4º,  “También pueden otorgarse…”,  es decir, al margen de los supuestos contemplados para edificios o portales.

En este sentido, y aún pudiendo entenderse razonable esta última previsión, cabe cuestionar hasta que punto es posible, vía disposición reglamentaria, forzar el desarrollo de la LSG y de la LVG, normas jerarquicamente prevalentes, para contemplar un supuesto que no parece tener fácil cabida  en  aquellas, habida cuenta de aquel principio de jerarquía normativa hoy asentado en el  artículo 128.3º de la Ley 39/2015, de procedimiento administrativo común.

Por otra parte, se deja a la discreccionalidad administrativa la evaluación de cuando estamos ante incumplimientos en aspectos de “detalle” o “escasa entidad”.  Parecería razonable hacer coincidir estos aspectos con los relativos a los pequeños desajustes en ejecución sobre el proyecto, sin alterar parámetros o cuestiones significativas (edificabilidad, volumen, alturas…).

Por último, no parece existir duda de que para la obtención de la licencia deberá prestarse garantía suficiente, mediante fianza o aval bancario, de la ejecución de las obras precisas para solventar aquellas desviaciones sobre el proyecto de forma que, sin constituirse dicha garantía, sería imposible la obtención de la licencia.


Santiago Nandín Vila.

Abogado.

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